부동산 거래시 유의사항
우리는 일상생활에서 토지나 집 등을 사고 파는 부동산 거래를 많이 하고 있습니다. 그러나 무주택자가 알뜰히 모은 돈으로 집을 장만하려다가 사기를 당하는 등 피해를 입는 경우도 적지 않습니다. 그래서 부동산 거래를 함에 있어서 피해를 예방하기 위하여 최소한 다음과 같은 사항에 유의할 필요가 있습니다.
1. 계약 전 유의사항
- 부동산을 사고자 할 때는 본인이 직접 등기부를 열람 확인할 것
- 현장을 반드시 확인할 것
- 복잡한 건 일단 의심해야
- 중개인이나 상대방을 지나치게 믿지 말고 본인이 확인 또 확인할 것
부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당 지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 건축물관리대장, 토지이용계획원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 합니다.
현장과 등기부, 토지대장, 건축물관리대장 등의 일치여부를 사전에 알아보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인지 여부도 신중히 알아보야야 합니다. 부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 확인하고 알아보는 것이 좋습니다.
상대방이 보여주는 등기부등본만을 그냥 믿어서는 안됩니다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례도 있기 때문에 반드시 등본에 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는지를 확인하여야 하고, 본인이 직접 등기부를 떼어 확인하거나 열람해 보는 것이 좋습니다.
상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 합니다.
대법원 인터넷등기소
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단시일에 권리자가 여러 번 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 합니다. 여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명합니다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 합니다.
소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋습니다.
재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한 구역 여부 등도 사전에 확인할 필요가 있습니다.
2. 계약 시 유의사항
- 계약서를 구체적으로 명백히 작성하고, 특약이 있으면 명확히 기재할 것
- 거래당사자와 직접 계약하도록
- 입회인을 두는 것이 좋다
- 법을 잘 아는 곳에 가서 의논하고 계약하는 것이 좋다
- 요즘은 미터법을 쓰기 때문에 막연히 몇평 몇평하는데 속지마시길
계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 양식을 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토할 것이며, 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 합니다.
계약 시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고, 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋고, 부동산중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 바람직합니다.
부동산 중개업소의 말만 믿고 계약하지 말아야 합니다. 매도인 측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 경우도 있고 계약을 성립시키기 위해 과장된 말을 할 수도 있기 때문입니다. 시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명합니다. 매수만 하면 금방 돈을 번다고 하고서도 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 권유하는 것 자체가 이상하다고 생각해야 합니다.
신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안됩니다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산 자체의 결함을 나오지 않기 때문입니다. 부동산의 결함을 알아보기 위해서는 토지대장, 임야대장, 건출물관리대장 등도 확인하여 등기부와 일치여부를 알아볼 필요가 있습니다.
토지거래규제 대상지역의 토지거래시에는 토지거래계약허가 등의 절차를 밟아야 합니다.
변호사나 법무사, 대한법률구조공단 혹은 법률상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것도 좋은 방법입니다.
3. 대금 지급 및 등기시 유의사항
- 반드시 영수증을 주고 받으며 내용을 명확히 할 것
- 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있으니 중도금,잔금 지급 직전에 등기부를 확인할 것
중도금이나 잔대금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 주고받는 등 대금지급 내용을 명확히 하여야 합니다.
등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인하여야 합니다. 중도금을 받고 나서 이중으로 매도하는 수도 있기 때문입니다.
잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 합니다. 만약 이 기간내에 등기신청을 하지 않을 경우에는 최고 등록세액의 500%까지 등기신청해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 합니다.
이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 합니다.