7월 부동산 세제개편 임박 — 보유세·양도세 동시 강화와 정부·서울시 충돌
이재명 정부 출범 1주년을 맞아, 부동산 세제 개편이 2026년 하반기 최대 정책 변수로 떠올랐다. 이재명 대통령은 6월 8일 취임 1주년 기자회견에서 "우리나라 부동산 보유세가 대체로 낮다"며 7월 중 세제 개편을 공식 예고했고, 6월 25일 수석보좌관회의에서도 부동산 세제 개편을 핵심 사안으로 꼽았다. 반면 오세훈 서울시장은 "실패한 길을 기어이 다시 가려 하고 있다"며 강하게 비판하고 나섰다. 정부와 서울시가 부동산 정책을 두고 정면으로 충돌하는 가운데, 7월 세제개편안의 구체적 윤곽이 시장의 이목을 집중시키고 있다.
📷 7월 부동산 세제개편: 정부 vs 서울시의 정책 충돌
1. 7월 세제개편의 핵심: 보유세·양도세 동시 강화
이재명 정부가 7월에 발표할 예정인 세제개편안의 핵심은 보유세(재산세·종합부동산세) 강화와 양도소득세 강화 두 축이다. 이 대통령이 취임 1주년 회견에서 "한국의 부동산 보유세가 선진국 대비 낮다"고 언급한 이후, 재정경제부와 국토교통부가 구체적 방안을 마련 중이다.
종부세 공정시장가액비율 상향 딜레마
세제 당국이 가장 먼저 움직일 수 있는 카드는 종합부동산세 공정시장가액비율 인상이다. 현행 종부세 공정시장가액비율은 80%인데, 이를 인상하면 실질적 세금 부담이 늘어난다. 다만 시행령만 개정하면 되기 때문에 국회 통과 없이 행정부 단독으로 추진 가능하다.
하지만 한국경제 6월 23일 보도에 따르면, 재정경제부는 공정가액비율을 인상하는 대신 종부세 세율이나 과세표준 구간을 조정하는 방안을 함께 검토 중이다. 공정가액비율만 올리면 1주택자까지 세금 부담이 늘어 '실거주 보호' 기조에 어긋나기 때문이다. 정부의 기조는 '실거주 보호 + 투기 부담 강화'인 만큼, 비거주 다주택자에게 타격을 집중하면서도 1주택자 혜택은 유지하는 정밀한 설계가 필요하다.
양도세 장특공(장기보유특별공제) 축소·재설계
양도세 강화의 핵심은 장기보유특별공제(장특공) 개편이다. 현행 장특공은 보유 기간에 따라 최대 30%까지 양도차익에서 공제해 주는데, 정부는 이를 '실거주 중심'으로 재설계하겠다는 방침이다. 다주택자와 비거주 1주택자의 장특공 혜택을 축소하거나 폐지하고, 실거주 1주택자 혜택은 유지·강화하겠다는 구도다.
뉴스핌 4월 27일 보도에서 이재명 대통령이 양도세 강화를 7월 세제개편안에 포함시킬 것임을 시사한 데 이어, 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 이미 재시행된 바 있다. 장특공 폐지 시 세수 효과는 연간 8조 원 + α에 달할 것으로 추산된다.
2. 정부 vs 서울시: '세금 폭탄' vs '공급 부족'
7월 세제개편을 앞두고 정부와 서울시의 정책 충돌이 격화하고 있다. 6월 22일 오세훈 서울시장은 정부의 보유세·양도세 강화 움직임에 대해 "실패한 길을 기어이 다시 가려 하고 있다"고 강력 비판했다. 오 시장은 "집값 상승 원인은 세금이 아니라 공급 부족"이라며 "세금 폭탄이 아닌 재건축·재개발 등 공급 확대가 해법"이라고 주장했다.
이는 1·29 주택공급 대책에서 이미 표면화된 갈등의 연장선이다. 정부가 용산국제업무지구·태릉골프장 등 도심 핵심 입지에 6만 호 공급 계획을 발표했을 때, 서울시는 "민간 규제 완화가 빠졌다"며 반발했고, 발표된 부지 대부분이 빨라야 2029년에나 착공 가능해 당장의 공급 부족을 해결하기 어렵다고 지적했다.
김용범 대통령 정책실장은 페이스북에서 "보유세와 양도소득세를 합리적으로 조정하는 것이 필요하고 옳은 방향"이라고 언급하며 정부 방침을 옹호했다. 정부는 세제 강화로 다주택자 매물 출회를 유도하고 실거주 중심의 주택 시장 구조개편을 추진하겠다는 입장이다.
3. 6·3 지방선거 이후 세제개편 가시화
6월 3일 제9회 전국동시지방선거 이후 부동산 세제개편 논의가 본격화하고 있다. Lexology 6월 4일 분석에 따르면, 선거 결과 집권 여당이 압승하면서 7월 세제개편안에 1주택자 완화 및 다주택자 중과 유지 방향이 담길 전망이다. 지방선거라는 정치적 제약이 풀리면서, 그동안 선거 눈치를 보던 부동산 세제 강화 카드가 본격 가동되는 것이다.
연합뉴스 5월 31일 보도에서도 "출범 1년을 맞은 이재명 정부가 6·3 지방선거 이후 세제 개편을 포함한 집값 안정책 검토에 본격 나설 것"이라고 전했다. 정부는 비아파트 등 공급 확대에도 총력을 기울이면서, 동시에 세제를 통해 투기 수요를 차단하겠다는 이중 전략을 구사 중이다.
4. 2026년 부동산 정책 타임라인 정리
이재명 정부 출범 이후 부동산 정책은 세 차례 핵심 대책을 거쳐 왔다:
- 2025년 6월 27일 — 6·27 대책: 주담대 6억 원 한도, 다주택자 대출 규제 강화. '금융 옥죄기'로 시작.
- 2025년 9월 7일 — 9·7 대책: 2030년까지 135만 호 공급, 매년 1기 신도시 규모 주택 공급. '공급 폭탄' 전환.
- 2025년 10월 15일 — 10·15 대책: 토지거래허가구역 확대, 시장 안정화 조치. '규제 강화' 병행.
- 2026년 1월 29일 — 1·29 주택공급 대책: 도심 유휴부지에 6만 호 공급. 용산·태릉·과천 등 핵심 입지.
- 2026년 5월 9일 — 양도세 중과 유예 종료: 다주택자 양도소득세 중과 재시행. 장특공 혜택 축소.
- 2026년 5월 10일 — 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 재시행: 장특공제 축소, 비거주·다주택자 타깃.
- 2026년 7월 (예정) — 세제개편안 발표: 보유세·양도세 강화, 공정시장가액비율 상향, 장특공 재설계.
이러한 흐름은 '대출 규제 → 공급 확대 → 세제 강화'라는 3단 구조로 요약된다. 7월 세제개편은 이 중 세 번째 단계의 완성을 의미한다.
5. 시장 전망: 매물 출회 vs 매물 잠김
7월 세제개편이 시장에 미칠 영향에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다.
매물 출회 시나리오: 보유세·양도세 강화로 다주택자가 세금 부담을 피하기 위해 주택을 매각할 경우, 시장에 매물이 쏟아져 집값 안정에 기여할 수 있다. 특히 강남 3구 등 다주택자 비율이 높은 지역에서 추가 매물 출회가 가능하다는 분석이 있다.
매물 잠깸 시나리오: 반면 세금이 오르면 오히려 매각을 포기하고 보유를 택하는 '잠깸 현상'이 발생할 수 있다. 양도세 중과가 재시행된 이후에도 거래량이 크게 늘지 않은 점을 감안하면, 세제 강화만으로는 공급 부족 문제를 해결하기 어렵다는 지적도 있다.
KB금융지주의 '2026 부동산 보고서'는 "다주택자 양도세 중과 시행과 함께 부동산 세제 개편 가능성이 높다"며 "정책 세부 내용과 시장 반응에 따라 올해 주택시장이 변곡점을 맞을 가능성이 있다"고 분석했다. 즉 7월 세제개편안의 구체적 내용과 시장 반응이 하반기 부동산 시장의 방향을 결정짓는 핵심 변수가 될 것이다.
6. 투자자·실수요자 대응 전략
실거주 1주택자: 혜택 유지·강화
정부 기조가 '실거주 보호'인 만큼, 실거주 1주택자에게는 세금 혜택이 유지 또는 강화될 전망이다. 양도세 비과세 한도(9억 원, 1가구 1주택)는 현행대로 유지되며, 종부세 과세표준 공제(9억 원)도 유지될 가능성이 높다. 다만 공정시장가액비율이 전면 인상될 경우 1주택자도 종부세 부담이 소폭 늘어날 수 있으므로, 정부가 비거주 1주택자에 대해서는 별도 공제를 마련할지가 관건이다.
다주택자: 매각 vs 보유의 기로
다주택자는 7월 세제개편 이후 세금 부담이 크게 늘어난다. 양도세 중과(1~2주택 차등, 조정대상지역 2주택 이상 중과)에 장특공 축소까지 겹치면, 매각 시 세금이 기존보다 수십% 늘어날 수 있다. 전문가들은 세제개편안 발표 전 매각을 검토하거나, 실거주 전환을 통해 세금 혜택을 유지하는 전략을 제안한다.
무주택자·청약 통장 가입자
9·7 공급 대책과 1·29 주택공급 대책으로 향후 5년간 대규모 공급이 예정되어 있어, 무주택자는 청약 기회가 늘어나는 긍정적 환경이다. 다만 공급 물량이 본격 착공되기까지 3~5년이 소요되므로, 당장의 주택 구입에는 전월세 시장 동향을 주시할 필요가 있다.
7. 결론: 세제 개편이 '답'이 될 수 있을까
이재명 정부의 7월 부동산 세제개편은 '실거주 보호 + 투기 차단'이라는 명확한 기조를 가지고 있다. 그러나 오세훈 서울시장의 비판에서 볼 수 있듯, 세제 강화가 집값 안정의 충분조건이 되느냐에 대해서는 여전히 논쟁이 존재한다. 한국 부동산 시장의 구조적 문제는 공급 부족과 수도권 집중에 있으며, 세제는 그 보완 수단일 뿐이라는 시각이다.
7월 세제개편안의 구체적 내용 — 공정시장가액비율 인상 폭, 장특공 재설계 방식, 1주택자 보호 장치, 비거주 다주택자 타깃 강도 — 이 하반기 부동산 시장은 물론 내년 총선까지 정치 경제적 파장을 만들어낼 것이다. 투자자와 실수요자 모두 구체적 방안이 발표되는 7월 시점을 향후 주택 시장의 변곡점으로 삼고 대응 전략을 마련해야 할 시점이다.
참고문헌
1. 이재명 대통령 취임 1주년 기자회견, 2026년 6월 8일 — 연합뉴스·뉴스핌·KBS 종합 보도.
2. "李대통령 '초과세수 활용, 부동산 세제, 노동·연금 개혁 추진'", 뉴스핌, 2026년 6월 25일. newspim.com/news/view/20260625001097
3. "종부세 공정비율 상향 딜레마에 빠진 정부", 한국경제, 2026년 6월 23일. hankyung.com/article/2026062336231
4. "오세훈, 정부 보유·양도세 강화 움직임에 '실패한 길 기어이 다시 가려 해'", 뉴스핌, 2026년 6월 22일. newspim.com/news/view/20260622000528
5. "7월 부동산 세제 개편, 일단 양도세 강화부터…종부세는 신중론", 뉴스핌, 2026년 4월 27일. newspim.com/news/view/20260427001232
6. "부동산 양도세 '장특공제' 폐지하면 세수 효과 '8조+α'", 뉴스핌, 2026년 4월 20일. newspim.com/news/view/20260420000944
7. "선거 이후 부동산 정책 새 국면…공급·규제 어떻게 풀어갈까", 연합뉴스, 2026년 5월 31일. yna.co.kr/view/AKR20260531010600003
8. "6.3 지방선거 결과에 따른 기업 규제환경 전망", Lexology, 2026년 6월 4일. lexology.com
9. "부동산 세제개편 핵심은 '실거주'…장특공제 재설계·보유세 단계적 강화", 연합뉴스 인포맥스, 2026년. einfomax.co.kr
10. "7월 부동산 세제개편: 보유세 강화와 거래세 완화의 현실적 순서", Signal & Flow, 2026년 6월 8일. signalnflow.com